Contrato de arras: Qué es y a qué compromete a las partes

23 de Julio de 2019 Daniel Lozano

En la compraventa de viviendas es normal oír hablar del contrato de arras. El uso de este documento está muy extendido hoy en día, ya que ofrece seguridad tanto a la parte compradora como a la parte vendedora. Vamos a ver en qué consiste.

¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato privado regulado en el artículo 1454 del Código Civil cuya finalidad es reservar el derecho de compra sobre una propiedad. Es decir, que firmamos un contrato de arras cuando queremos dejar por escrito que estamos interesados en adquirir una vivienda, confirmando así que luego firmaremos un contrato de compraventa.

Además de firmar este documento, lo habitual es que en el mismo acto el comprador entregue al vendedor una determinada cantidad de dinero. Esta señal se descontará más tarde del precio final de compraventa.

En nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes tipos de arras, pero las que más se utilizan son las penitenciales.

Este tipo de arras tienen una peculiaridad. Si después de firmado el contrato la compraventa no se llega a realizar por causas imputables al comprador, este perderá el dinero que ha entregado en concepto de señal.

Por el contrario, si al final la venta no se llega a realizar por causas que sean culpa del vendedor, este deberá devolver al comprador el doble de la cuantía que le ha pagado en concepto de arras.

Contrato de arras: qué contiene un modelo

El contrato de arras modelo básico es bastante sencillo de redactar. En él debe figurar la siguiente información:

  • Datos de identificación de la parte compradora y la parte compradora.
  • Descripción del objeto del contrato. Esto es, de la vivienda que se está interesado en comprar y vender. Habrá que indicar dirección, ciudad, superficie y anexos que pueda tener, como garaje o trastero.
  • Posibles cargas que tenga el inmueble.
  • Precio final acordado para la adquisición.
  • Cantidad de dinero que se abona en concepto de señal, especificando que es un dinero entregado a cuenta y que luego se descontará del importe final de compraventa. Si es una vivienda de nueva construcción, a esta cuantía de reserva habrá que sumarle un 10% en concepto de IVA.
  • Tiempo máximo en el que deberá formalizarse el contrato de compraventa.
  • Reparto de los gastos de compraventa.
  • Fecha y firma de las partes.


El principal inconveniente que se puede encontrar el comprador es que después de haber firmado un contrato de arras el banco no le dé la financiación necesaria. En este caso no solo no podría adquirir la vivienda, sino que además perdería lo entregado en concepto de reserva del inmueble.

Para que esto no ocurra, lo mejor es incluir una cláusula especificando que lo pagado a modo de reserva se devolverá al comprador en caso de que este no pueda llegar a adquirir la vivienda por no obtener la financiación para ello.

Incluir esta cláusula es la única manera de asegurarse de que no se va a perder el dinero adelantado si por causas vinculadas con la obtención de la financiación bancaria al final no se puede comprar la casa.

En definitiva, el contrato de arras es la mejor manera que tienen el vendedor y el futuro comprador de asegurarse de que la compraventa se va a llevar a cabo en las condiciones pactadas.

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